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根據瑞銀(UBS)最新發布的全球房地產泡沫指數，全球整體房市風險大致保持穩定，但人工智慧帶動的財富累積、房屋供給緊縮以及買房負擔加重，正導致全球主要城市之間出現更明顯的分化。報告顯示，2026年面臨「高」房地產泡沫風險的主要城市僅剩蘇黎世與東京，而邁阿密則是美國房市中最脆弱的地區。
蘇黎世以1.69的風險評分位居23個被調查城市之首，東京則以1.54緊追在後。瑞銀(UBS)將評分高於1.5的城市列為高風險區。邁阿密以1.41的評分名列全球第三，與杜拜、首爾、日內瓦及里斯本共同被列入「風險升高」的類別。洛杉磯、雪梨、法蘭克福、多倫多、溫哥華、慕尼黑、香港、新加坡與米蘭屬於中度風險；巴黎、倫敦、紐約、舊金山及聖保羅則被歸類為低風險。
整體而言，全球房市泡沫風險與2025年相比變化不大。過去一年間，經通膨調整後的房價、租金與所得大致持平，但融資成本微幅上升。許多城市面臨的房屋短缺問題，在購屋負擔能力惡化的情況下，依然為房價提供了有力支撐。瑞銀(UBS)指出，房地產市場正日益碎片化，高昂的借貸成本壓抑了需求，但有限的供給與新財富的創造仍在特定城市撐住房價。
AI造就新富階級推升房市，舊金山與首爾迎爆發
瑞銀(UBS)強調，金融財富在住房需求中扮演的角色日益重要，特別是對於主要依賴薪資的家庭來說，購屋負擔已變得越來越沉重。強勁的股市表現提升了富裕買家的購買力，而AI投資熱潮更創造了高度集中的新富階級。這種現象幫助頂級住宅房產的表現超越整體市場，此差距在舊金山與首爾特別明顯。
這股趨勢可能會讓部分地區的房市，對傳統的利率循環反應變得較不敏感。能夠吸引大量AI投資的城市，可望受惠於薪資成長、生產力提升以及家庭財富的增加。同時，地緣政治的不確定性與通膨隱憂，也可能推升資金對避險市場房產的需求，尤其是政治穩定且具備指標性資產供給的城市。
然而，瑞銀(UBS)也警告，財富過度集中正在讓傳統的房市風險衡量指標失真。黃金地段的房價可能與當地所得水準及整體房市走勢漸行漸遠。富裕買家對借貸的依賴度較低，這可能降低金融體系的風險，但同時也會讓其他一般家庭的買房負擔持續惡化。
全球房價漲幅大幅收斂，多倫多與溫哥華面臨修正
在所有受調查的城市中，經通膨調整後的平均房價在過去四季僅微幅上漲0.5%，明顯低於2025年中的1.4%增幅。其中，首爾是表現最強勁的市場，受惠於AI帶動的經濟擴張，當地實質房價漲幅超過10%。里斯本與馬德里同樣繳出亮眼的漲幅，香港房市則出現大幅反彈，東京也記錄了6%的實質房價成長。
在光譜的另一端，多倫多與溫哥華的實質房價下跌約10%，法蘭克福與慕尼黑也下滑近4%。美國多數城市同樣面臨實質房價負成長的壓力，舊金山則是少數的例外。若依據泡沫風險程度分組，市場的分化更為顯著。在處於高風險或風險升高類別的城市中，實質房價在過去五年平均大漲近30%，租金上漲15%，但同期所得僅增加約8%。
邁阿密房市榮景降溫，現金買家成豪宅主力
儘管出現房市降溫的跡象，邁阿密在美國各大城市中依然是一個特例。在過去15年間，邁阿密創下了此次調查中最強勁的經通膨調整房價漲幅，房價狂飆達三倍之多，但家庭所得卻僅成長25%。近期高昂的借貸成本開始對需求造成壓力，導致邁阿密實質房價在過去一年出現回跌。
瑞銀(UBS)指出，邁阿密不同房產類型的市況差異極大。獨棟住宅的庫存依然吃緊，但公寓的供給量增加，且銷售週期不斷拉長。強制性的建築安檢、準備金要求以及保險費用攀升，也大幅增加了持有老舊公寓的成本。儘管如此，來自高生活成本與高稅率州的人口移入，依然為當地房市提供一定支撐。
值得注意的是，邁阿密的豪宅市場展現出較強的韌性，主要因為很大一部分的交易是透過現金支付，有效降低了對房貸利率變動的敏感度。在美國其他城市方面，紐約的泡沫風險評分僅0.28，舊金山為負值的-0.02，洛杉磯則以0.69的評分落在中度風險區間。
買房負擔依然沉重，高利率環境恐持續壓抑需求
對於全球主要城市而言，買房負擔能力仍然是最大的限制因素。在香港市中心附近，一名技術服務業員工平均需要不吃不喝約15年的收入，才買得起一間60平方公尺(約18坪)的公寓。此外，東京、巴黎、倫敦與首爾的房價所得比也均超過10倍。瑞銀(UBS)認為，新加坡、里斯本、蘇黎世、日內瓦與紐約的購屋負擔同樣處於緊繃狀態。
與2021年相比，受到高房價與高融資成本雙重夾擊的影響，一般技術服務業員工能負擔的居住空間縮水了約三分之一。若將房產價值與租金進行比較，房地產的投資吸引力也充滿挑戰。蘇黎世的房價租金比高達46倍，意味著需要46年的租金收入才能追平一間同等公寓的購買價格。日內瓦以40倍緊追在後，慕尼黑、法蘭克福與香港的比例也都超過30倍。
瑞銀(UBS)表示，高昂的融資成本在短期內將持續壓抑房價走勢。在多數城市，持有住宅的直接成本已超過高技術勞工收入的40%。然而，長期來看，持續存在的房屋短缺問題依然會為房價提供底部支撐。過去五年間，租金漲幅普遍追上甚至超越所得成長，顯示都會區住房的基本需求依然穩固。
